Archive for the 'Mietrecht' Category

Mieterhöhung: Zentrale Schließanlage ist nicht einbruchshemmend

Positive Urteile am morgen vertreiben Kummer und Sorgen:

Das Amtsgericht Mitte hatte über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu befinden, wobei ich die Beklagtenseite vertrat. Die Zustimmung wäre erforderlich gewesen, wenn die Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel eine bestimmte Nettokaltmiete “wert gewesen” wäre.

Den Wert der Nettokaltmiete berechnet man u.a. auch nach zu ermittelnden wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen. Strittig waren vom Vermieter vor allem zwei Merkmale, die grundsätzlich wohnwerterhöhend wären: Eine einbruchshemmende Wohnungs- und Haustür, sowie die sog. “bevorzugte Citylage”.

Für die Annahme der einbruchshemmenden Wohn- und Haustür wurde lediglich vorgetragen, dass ein zentrales Schließsystem existiert. Hier folgte das AG Mitte jedoch meinem Vortrag, dass ein solches Schließsystem allenfalls gewisse Verwaltungserleichterungen bei den Schlüsseln und deren Herstellung darstellt, aber keinerlei Einbruchshemmung zur Folge hat. Verstärkte Türen etc. wurden von der Klägerseite nicht vorgetragen.

Auch die Ausführungen des AG Mitte zur “bevorzugten Citylage” sind spannend und mieterfreundlich. Die Wohnung liegt im Prenzlauer Berg, ca. 2,5 km weit weg vom Alexanderplatz. Das Gericht befand diese Lage zwar als “bevorzugte Wohngegend”, aber nicht als bevorzugte Citylage, weil eine fußläufige Erreichbarkeit von Läden, Restaurants und Kulturstädten wie Kinos/Theater nicht vorhanden ist. Allein die Tatsache, dass die Lage – wie die Klägerseite vortrug – attraktiv und nachgefragt ist, führt nicht dazu, eine bevorzugte Citylage zu bejahen.

Das bedeutet immerhin auch, dass nicht jeder beliebte Bezirk wie P-Berg, F-hain oder X-Berg automatisch eine bevorzugte Citylage darstellt und wohnwerterhöhend bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen ist.

Da die Berufung nicht zugelassen wurde, dürfte die Beklagtenseite wohl weiterhin die alte Miete zahlen.

Lärmbelästigung wegen Schuhen mit Absatz

Das wird die Freunde von Absatzschuhen nicht gerade erfreuen: Das Landgericht Hamburg urteilte in einem Berufungsverfahren, dass Schuhe mit Absatz unter gewissen Umständen zukünftig vor der Haustür ausgezogen werden müssen:

Das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelegen wie Fliesen und Laminat in Schuhen mit harten Absätzen unterfällt in einem Mehrfamilienhaus, insbesondere einem akkustisch anfälligen Altbbau (hier: Wohnungseigentumsanlage), nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Es ist zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungseingangstür auszuziehen. (LG Hamburg, Urteil vom 15.12.2009 – 316 S 14/09; aus: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 3/2010, S. 147 f.)

Der Kläger begehrte in der ersten Instanz, dass im Falle eines Austauschs des Fußbodenbelags in der Wohnung über ihm der Trittschallschutz DIN 4109, Ausgabe 1989, zu Grunde gelegt werden müsse. Das LG Hamburg bestätigte jedoch das Amtsgericht, welches zutreffend den Trittschallschutz DIN 4109, Ausgabe 1962, zu Grunde gelegt hatte, der eine Trittschallbelastung von maximal 63 Dezibel als zulässig ansieht. Bei der Frage der Einhaltung technischer Normen sei grundsätzlich der Maßstab anzulegen, der bei der Errichtung des Gebäudes gegolten habe. Sind technische Normen für den Zeitpunkt der Errichtung nicht zu ermitteln, dann sei es angemessen, die auf die Errichtung des Gebäudes zunächst folgende technische Norm zur Grundlage der Bemessung des zu gewährenden Schallschutzes heranzuziehen.

Weiterhin war das Gericht davon überzeugt, dass es als absolut zumutbar anzusehen sei, das Begehen von lärmintensiven Fußbodenbelägen mit sog. Hackenschuhen hinzunehmen. Es sei zudem unbeachtlich, dass es zu einer solchen Lärmbelästigung gerade in jenen Bereichen komme, in denen der Trittschallschutz eingehalten worden sei. Das Gericht kam daher zu dem Schluss, dass das Betreten von den Lärm nicht dämpfenden Fußbodenbelägen wie Fliesen und Laminat mit Schuhen mit harten Absätzen in einem Mehrfamilienhaus (und insbesondere einem akustisch anfälligem Altbau), nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung unterfiele. Es sei daher jedenfalls zumutbar, derartige Schuhe an der Eingangstür auszuziehen.

BGH: Mietmangelbeseitigung durch den Vermieter nicht verjährbar

Der Bundesgerichtshof urteilte mieterfreundlich:

Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.

Diese Entscheidung (pdf!) verdient uneingeschränkt Beifall.

Den abgebrochenen Briefkastenschlüssel selber zahlen?

Keinen Schadensersatz hat ein Mieter dem Vermieter zu leisten, wenn er den Briefkastenschlüssel abbricht:

“Der Mieter ist nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Briefkastenschlüssel während der Benutzung abbricht.” (AG Halle (Saale), Urteil vom 17. März 2009 – 92 C 4044/08; aus: Das Grundeigentum Nr.3/2010, S. 207)

Absolut richtig formuliert das Amtgericht hier in der Begründung:

Die Kläger tragen keine Pflichtverletzung des Beklagten vor, die einen Schadensersatzanspruch der Kläger gem. § 280 I BGB begründen könnte. Die Kläger tragen vor, dass der Beklagte den Briefkastenschlüssel abbrach. Richtigerweise wird man wohl sagen müssen, dass dem Beklagten der Briefkastenschlüssel abbrach.

Es sei kaum anzunehmen, dass der Beklagte den Schlüssel vorsätzlich abbrach (und dies wurde auch nicht von den Klägern behauptet). Auch ein fahrlässiges Handeln ist beim Abbrechen eines Briefkastenschlüssels nur schwerlich anzunehmen und vor allem nicht nachweisbar. Demnach handelte der Beklagte hier nicht schuldhaft und ist auch nicht schadensersatzpflichtig.

Auch aus der Obhutspflicht, mit den gemieteten Sachen pfleglich und schonend umzugehen, und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen könne, sei kein Verstoßen dagegen zu erkennen. Zu Recht nahm das Gericht hier auch an, dass Briefkastenschlüssel in der Regel nicht durch unsachgemäße Handhabung, sondern vor allem auf Grund von Materialermüdung abbrechen. Und eine solche sei nicht vom Mieter zu verantworten.

Tierhaltung – reine Willkür des Vermieters

Da sich die Grundrechte – hier vor allem der Gleichheitssatz aus Artikel 3 GG – nicht unmittelbar im Zivilrecht niederschlagen, sondern nur mittelbar über Generalklauseln wirken, kann es zu solchen Entscheidungen kommen:

Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimnmung des Vermieters zulässig ist, die nur für den Einzelfall erteilt wird, kann der Vermieter die Abschaffung eines ohne Einwilligung angeschafften Hundes auch dann ohne nähere Begründung verlangen, wenn von ihm anderen Mietern die Haltung von Hunden erlaubt wurde.” (Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 30.6.2009, 22 C 412/08, nicht rechtskräftig – derzeit LG Köln, 6S 269/09; aus: ZMR 2010, S.49 f.)

Der Vermieter behielt sich im vorliegenden Fall im Mietvertrag vor, dass insbesondere die Haltung von Hunden oder Katzen in seinem Mietshaus nur im Einzelfall und nur mit vorheriger Absprache zulässig sei. Ein Mieter hatte sich einen Hund angeschafft, ohne den Vermieter davon zu unterrichten oder seine vorherige Zustimmung einzuholen.

Zunächst kam es zu Verunreinigugen im Bereich der Gemeinschaftsanlagen durch den Hund, worauf der Sohn des Vermieters die Mieter lediglich zu artgerechten Haltung aufforderte. Dies hätte nach Behauptung des Vermieters aber nicht zur Abhilfe gereicht. Der Vermieter klagte auf Abschaffung des Hundes, die Mieter brachten vor, dass anderen Mietern ohne Probleme die Tierhaltung genehmigt worden sei und dass das Verlangen des Vermieters nur auf anderen Spannungen zwischen den Parteien beruhe.

Das AG gab dem Kläger, also dem Vermieter, in erster Instanz erst einmal Recht. Nach Ansicht des Gerichts sei gegen die Klausel, die einen Erlaubnisvorbehalt für Tierhaltung beinhalte, nichts einzuwenden, den sie lasse erst einmal die Haltung von Kleintieren ohne Gestattung zu. Dem Zusatz, dass größere Tiere, insbesondere Hunde und Katzen der Genehmigung durch den Vermieter bedürfen, stünden ebenfalls keine Bedenken entgegen.

Das Gericht war zudem der Auffassung, dass generell auch ohne Verstoß oder Verschmutzung kein Anspruch auf ein Haustier bestehe, auch wenn ein anderer Mieter schon die Zustimmung für einen Hund oder eine Katze bekommen hätte. Dies würde sonst in einer Selbstbindung des Vermieters enden, sobald er einem Mieter ein größeres Haustier genehmigen würde. Das Gericht stellt in seiner Entscheidung also nicht darauf ab, dass der Mieter ohne vorherige Zustimmung einen Hund angeschafft hatte. Und auch die Verschmutzung sollte nicht als Argument dafür herhalten können, dem Mieter den Hund zu versagen. Sondern es läge ganz in der Ermessensfreiheit des Vermieters, wem er einen Hund gestatten würde und welchem Mieter nicht.

Selbst wenn der Mieter hier vorbringe, dass die Versagung aus ganz anderen Gründen stattfände, würde dies nichts an der Lage ändern, denn die Entscheidung des Vermieters sei nicht richterlich überprüfbar. Für den Vermieter könnten verschiedene Gesichtspunkte wie das Verhalten des Mieters oder Anzahl der Tiere im Haus Ausschlag gebend sein, ob er die Zustimmung erteilt. Lediglich schikanöses Verhalten des Vermieters wäre zu beanstanden, was wohl nur schwerlich nachweisbar sein wird. Letztendlich wird man der reinen Willkür des Vermieters unterworfen, selbst wenn Lise Müller von nebenan mit ihren fünf Pudeln Gassi geht und man selbst auf einen vierbeinigen Freund verzichten muss – sei es, weil dem Vermieter die Frisur des Mieters nicht passt oder man ihm einen anderen Anlass gegeben hat.

Mehr Wohnung fürs Geld?

Die Zeitung “Neues Deutschland” berichtet über eine Mietzinsstudie.

Endlich mal ein Städteranking, bei dem Berlin froh sein kann über einen hinteren Platz. Wohnungen werden hier bei Neuvermietung für durchschnittlich 5,61 Euro pro Quadratmeter netto/kalt angeboten, womit Berlin unter den 118 kreisfreien Städten Deutschlands auf Platz 55 liegt. Damit ist die Durchschnittswohnung hier nicht mal halb so teuer wie in München (11,61 Euro) und nur 1,71 Euro teurer als in Hoyerswerda, das den vorletzten Platz in dieser Liste belegt. Herausgefunden hat dies die Bonner Firma Quaestio Forschung & Beratung im Auftrag der Investitionsbank Berlin (IBB), die damit den Wohnungsmarkt als Standortvorteil der Stadt preisen wollte.

Der Mieterverein verweist zu recht auf höhere Einkommen in Städten, in welchen die Mieten höher als in Berlin sind. Im übrigen ist eine “Durchschnittswohnung” sowieso ein Witz für sich. Schon klar, dass in Hohenschönhausen, Marzahn oder Wedding günstige Mieten existent sind. Wer aber zentraler wohnen möchte, zahlt auch schon eher Münchner Mieten.

“Schwarz-Gelb sagt Mietnomaden den Kampf an”

titelt die Tageszeitung “Neues Deutschland”. Und die Interessengemeinschaft der Mieter, der Deutsche Mieterbund, macht fleißig mit beim Suchen der Verbesserungsvorschläge. Ich frage mich, wie nah diese Leute an der Realität sind? In Berlin ist es business as usual, bei Neuanmietungen Mietschuldenfreiheit, Einkommensnachweise, Bürgschaften (z.T. rechtswidrig neben Kaution), Schufa-Auskünfte oder die Bestätigung des JobCenters zur Mietübernahme vorzulegen. Wie sollen sich da noch Mietbetrüger einschleichen…

Und in die Bruchbuden, bei denen der Vermieter solche Unterlagen nicht verlangt, wollen nicht mal “Mietnomaden”!

Verpflichtung zum Rückbau

Trotz Wohnungsübergabeprotokoll, in dem eine vom Mieter eingebrachte Sache nicht ausdrücklich beanstandet wurde, kann der Vermieter auch später noch einen Rückbau verlangen:

“Entfernt der Mieter eine von ihm in die Mietsache eingebrachte Rigipswand nebst Tür nicht, so ist er dem Vermieter auch dann wegen des Rückbaus der Wand nebst Tür verpflichtet, wenn der Vermieter den Rückbau nicht im Wohnungsübergabeprotokoll, sondern erst später verlangt und im Protokoll lediglich der Einbau einer Einrichtung durch den Mieter vermerkt ist. Durch das Protokoll wird nur der Ist-Zustand bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustandes folgenden sich ergebenden Verpflichtungen der Mietparteien müssen nicht in das Protokoll übernommen werden.” (Landgericht Potsdam, Urteil vom 26.2.2009 – 11 S 127/08; aus: ZMR 2009, S.761)

Die ehemalige Mieterin verlangte von dem Vermieter die Rückzahlung ihrer Kaution nach Beendingung des Mietverhältnisses. Dagegen wendete der Vermieter ein, er habe Kosten für den Rückbau der Rigipswand gehabt und wolle diese Kosten von der Kaution abziehen bzw. gegen die Rückzahlung aufrechnen.

Das Landgericht Postdam bestätigte nun das Urteil des Amtsgerichts im Berufungsverfahren. Nach Ansicht des Landgerichts hatte des Amtsgericht zutreffend angenommen, dass der Vermieter als Beklagter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen des von ihm veranlassten Rückbaus gem. §§ 280, 281, 546 BGB habe. Zwar könne der Mieter grundsätzlich nur für Schäden haftbar gemacht werden, die auch im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden (siehe auch Landgericht Hamburg, ZMR 19999, S.405). Das Protokoll bei der Wohnungsübergabe diene nur der Aufnahme des Ist-Zustandes. Es solle nur späteren Streit über das Vorhandensein von Schäden am Mietobjekt vermeiden (BGH, NJW 1983, S.446). Aber: Nur, weil der Vermieter nicht sogleich den Rückbau einfordere und dieses im Protokoll vermerkt habe, könne kein Vertrauenstatbestand dahingehend entstehen, dass ein Rückbau nicht verlangt würde. Darum könne der Vermieter seine Schadensersatzforderung gegen die Kautionsrückforderung des ehemaligen Mieters aufrechnen.

Unpünktliche Mietzahlungen durch JobCenter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein mieterfreundliches und vor allem sozial erfreuliches Urteil gesprochen.

In dem entschiedenen Fall hatte das JobCenter die Mietzahlungen immer zu spät überwiesen. Deshalb kündigte der Vermieter:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht hat zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist. Diese Würdigung weist keinen Rechtsfehler auf.

Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

Hier geht es zur gesamten Pressemitteilung des BGH.

Beschneidung der Mieterrechte geplant

Laut einem Eintrag bei “Immobilio” plant die Schwarz-Gelbe Koalition eine Beschneidung der Mieterrechte, insbesondere bei den Kündigungsfristen:

Nach den Ankündigungen der FDP im Wahlprogramm konnte man es bereits erahnen, nun wird es auch im Koalitionsvertrag festgehalten werden: Mit der neuen Koalition wird es Änderungen im Mietrecht geben. Vorrangig werden dabei die Vermieter und Hausbesitzer bessergestellt, wie es vor allem der FDP vorschwebt. So sollen Vermieter nun ihren Mietern deutlich schneller kündigen können, die Kündigungsfristen beider Parteien sollen angeglichen werden.

Bisher genossen Mieter nach einem mindestens fünf Jahre andauernden Mietverhältnis besonderen Schutz, denn während der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten musste, waren es beim Vermieter acht beziehungsweise neun Monate. Die gleiche Kündigungsfrist von drei Monaten galt für den Vermieter nur bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren – und dann auch nur bei Eigenbedarf, Vertragsverletzungen des Mieters oder wenn das Mietverhältnis einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ im Wege stand. Ausgenommen von der Gleichberechtigung für Mieter und Vermieter sind besondere Fälle wie Rentner und Hochbetagte, die auch weiterhin besonderen Schutz genießen.

Eine bedenkliche Entwicklung. Offenbar ist der neuen Regierung die Gewinnkalkulation der Vermieter wichtiger als das Interesse der Mieter an beständigem Wohnraum.