Monthly Archive for September, 2009

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Flächenabweichung

Eine zu hohe Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsfläche berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung:

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB erfordert nicht, daß der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – VIII ZR 142/08; aus: ZMR 2009, S. 681)

Die Mieter lebten knapp 2 1/2 Jahre in einer Wohnung, deren Größe im Vertrag mit “ca. 100 qm” angegeben war. Zum 24.1.2005 erklärten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.4.2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der wirklichen abweiche. Die Mieter zogen zum Ende des Januars aus und stellten die Mitezahlungen ein. Daraufhin verlangten sie die Freigabe des vom Vermieter verpfändeten Kautionsguthabens sowie der Rückzahlung der in den 2 1/2 Jahren überzahlten Miete nebst Zinsen. Der Vermieter dagegen verlangte die Zahlung der Miete von Februar bis April 2005, nahm also nur eine ordentliche Kündigung an.

Das Amtsgericht als erste Instanz holte einen Sachverständigengutachten ein, welches besagte, dass die Wohnungsfläche nur 77,37 qm betragen würde, also 22,63% von der vereinbarten Wohnungsfläche abweiche und verurteilte den Vermieter zur Zahlung der von den ehemaligen Mietern verlangten Kautions- und Mietrückzahlungen nebst Zinsen. Zwar hob das Berufungsgericht als zweite Instanz das Urteil des Amtsgerichts auf, da angeblich die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. Trotz einer solchen großen Flächendifferenz müsste der Mieter darlegen, warum die ihm bisher nicht aufgefallene Flächendifferenz ein wichtiger Grund für eine Kündigung seien solle. Solche Gründe seien laut Berufungsgericht nicht ersichtlich.

Der BGH hob das Urteil des Berufsungsgerichts aber zu recht auf. Die Flächendifferenz sei ein Mangel an der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24.3.2004, NJW 2004, S. 1947), der zu Folge hat, daß den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB gegeben sind. Es bedarf daher auch keiner Begründung durch den Mieter, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Es genüge eben gerade, daß einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 bis 3 aufgeführten Tatbestände vorliegt. Die Nummern 1 bis 3 des § 543 Abs. 2 Satz 1 stellen ja gerade Fälle der Unzumutbarkeit dar. Folglich hatten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung zu recht ausgesprochen.

Über neue Rechtsstaatsreformen…

…berichtet die Süddeutsche Zeitung: Verfassungsschutz soll zur Polizei werden Eine sehr bedenkliche Entwicklung.

Unverhältnismäßige Hausdurchsuchung

Ein Urteil, welches keiner Kommentierung bedarf:

Wird acht Monate nachdem ein Beschuldigter im Verdacht stand, sich Betäubungsmittel für den Eigenkonsum verschafft zu haben, eine Wohnungsdurchsuchung mit dem Ziel der Beschlagnahme von Betäubungsmittel angeordnet, so wird damit gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip verstoßen. Nach derart langer Zeit noch Beweise zu finden, die die Vorwürfe stützen, erscheint ausgeschlosssen. (LG Oldenburg, Beschluß vom 26.5.2008 – 2 Qs 103/08; aus: NStZ-RR 2009, Heft 9, S. 283)

Mieterhöhung bei falscher Angabe der Wohnungsfläche

Will der Vermieter die Miete erhöhen, so sollte man genau darauf achten, ob die tatsächliche Wohnfläche der vereinbarten Vertragsfläche entspricht. Ab 10% Abweichung der tatsächlichen Wohnungsfläche von der vereinbarten kann der Mieter nicht nur die Miete mindern (vgl. NJW 2004, S. 3115), sondern auch verlangen, dass die tatsächliche Fläche zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen wird:

Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10% davon abweicht (BGH, Urteil vom 8.7.2009 – VIII ZR 205/08, LG Hamburg; aus: NJW 37/2009, s.2739 f.)).

Es war abzusehen, dass die Rechtsprechung auch bei Mieterhöungen eine Toleranz von bis zu 10% bei Differenzen der tatsächlichen und vereinbarten Wohnungsfläche annehmen wird. Die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien über die Wohnungsfläche ist daher im Falle einer niedrigeren Differenz maßgeblich, nicht die tatsächliche.

Zutreffender ist meiner Meinung nach die Auffassung des OLG Hamburg (NJW-RR 2000, S.1321), welches in einem solchen Falle lediglich eine Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters anhand der rein tatsächlichen Mietfläche annimmt. Es dürfte schwer fallen dem Vermieter nachzuweisen, dass er vorsätzlich über die Wohnungsfläche hinweggetäuscht hat. Diese vermieterfreundlichen Urteile bieten diesen dann auch die Möglichkeit nicht nur einen höheren Mietzins zu nehmen, sondern auch die Miete der abweichenden Wohnungsgröße entsprechend zu erhöhen. Viele Vermieter werden diese Urteile bald kennen. Demnach ist davon auszugehen, dass nicht wenige die Wohnungsfläche bei Neuvermietungen abändern und somit höhere Mieteinnahmen erhalten werden. Die Position des Mieters wird mit diesen Urteilen sehr geschwächt. Zwar argumentieren die Gerichte hier, dass ja im umgekehrten Fall auch der Mieter dadurch profitieren “könnte”, aber seien wir doch ehrlich: dies wird nicht allzu oft vorkommen.

Gefahr im Verzug? Blutentnahme zum Nachweis von THC

Kein Beweisverwertungsverbot ergibt sich daraus, dass auf Grund von Nichterreichen eines Bereitschaftsrichter eine Blutentnahme zum Nachweis von THC durch einen Polizeibeamten angeordnet wird:

Wird innerhalb von 1 1/2 Stunden nach Gestellung eines gem. § 24 a II StVG des Führens eines Kraftfahrzeuges unter Wirkung von Cannabis Verdächtigen der für die Anordnung einer Blutentnahme nach § 81 a II StPO zuständige Bereitschaftsrichter nicht erreicht, so liegt Gefahr im Verzug vor. (KG, Beschluß vom 28.12.2008 – 3 Ws (B) 467/08; aus: NStZ-RR 2009, Heft 8, S. 243)

Der Betroffene hatte in seiner Verfahrensrüge geltend gemacht, dass keine Gefahr im Verzug vorgelegen hätte. Der Betroffene war nachts in seinem Fahrzeug angehalten und überprüft worden. Nachdem der Bereitschaftsrichter mehrmals nicht erreicht worden war, hatte ein Polizeibeamter die Blutentnahme angeordnet, obwohl dies gem. § 24 a II StVG dem Richter vorbehalten war. Der Betroffene argumentierte daraufhin, Betäubungsmittel seien auch noch nach Monaten im Blut nachweisbar, da sie nur langsam abgebaut würden. Eine Sanktion nach § 24 a StVG könne auch bei geringsten Mengen von Drogen im Blut ausgesprochen werden, so dass die Anordnung der Blutentnahme durch einen Richter gem. § 81 A II StPO zwingend sei. Die Anordnung der Blutentnahme durch einen Polizeibeamten hätte somit ein Beweisverwertungsverbot nach sich gezogen. Dieses Beweisverwertungsverbot hätte das Amtsgericht verletzt, als es die ermittelten Blutwerte im Verfahren gegen den Betroffenen genutzt hätte.

Das Kammergericht wies die Beschwerde als unzutreffend zurück. Zum einen sei § 24 a II StVG entsprechend der Rspr. des BVerfG so auszulegen, dass eine Wirkstoffkonzentration von mind. 1 mg/ml Tetrahydrocannabinol (THC) nachgewiesen werden muss, um von der Möglichkeit einer Fahruntüchtigkeit auszugehen. Nur dann sei eine (abstrakten) Gefahr i.s.d. § 24 a StVG gegeben. Weiterhin sei anerkannt, dass zum Nachweis einer auf dem Konsum von Cannabis beruhenden Ordungswidrigkeit nach § 24 a II StVG auf Grund des schnellen Abbaus von THC im Blut schnellstmöglich eine Blutentnahme zu veranlassen sei (vgl. Nds. OVG, Urteil vom 14.8.2008 – 12 ME 183/08 – juris Rn 10; König, in: LK-StGB, 11. Auflage, § 316 Rn 151).

Weiterhin sei bei einem Verstoß gegen § 81 a StPO nicht gleich von einem Beweisverwertungsverbot auszugehen. Dieses sei nur anzunehmen, wenn die getroffene Entscheidung der Blutentnahme nach den Maßstab der (objektiven) Willkür oder groben Fehlbeurteilung nicht mehr vertretbar gewesen wäre (etwa, wenn ein vorhandener Richtervorbehalt bewußt umgangen worden sei – vgl. BVerfG, NJW 2008, S. 3053, 3054 f. oder auch BGH, NStZ 2007, S. 601, 602)

Fremdlinks in Internetforen

Erfolgreich hat sich ein Betreiber eines Internetforums gegen ein Ermittlungsverfahren und einer damit einhergehenden Durchsuchung seiner Wohnung wegen des Verdachts der unerlaubten Verwendung urheberrechtlich geschützter Werke gewehrt:

Eine strafrechtliche Verantwortlichkeit für Inhalt oder das Verbreiten urheberrechtlich geschützter Werke, die mittels in ein Internetforum eingestellter “Fremdlinks” öffentlich zugänglich gemacht werden, kann nicht allein aus dem Umstand des Betreibens des Internetforums abgeleitet werden. (BVerfG, Beschl. v. 8.4.2009 – 2 BvR 945/08, 1. Kammer; aus: StV 8/2009, S.452 ff.)

Der Betreiber sollte strafrechtlich dafür verantwortlich gemacht werden, dass User seines Forums Links zu einem Server veröffentlicht hatten, mittels derer man urheberrechtlich geschützte Filme oder Programme herunterladen konnte. In seinem Forum waren mehr als 6000 User angemeldet und es wurde in mehreren tausend Diskussionen (sog. “Threads”) diskutiert. Täglich gab es mehrere hundert neue Beiträge. Ein anonymer Hinweis an die Polzei enthielt mehrere Bilder (sog. “Screenshots”), die jene Beiträge zeigten, in denen die Links zu den entsprechend urheberrechtlich geschützten Werken zu sehen waren.

Das Amtsgericht Augsburg hatte daraufhin die Durchsuchung der Wohnung, der Geschäftsräume und des Fahrzeugs des Internetforumsbetreibers angeordnet. Die Durchsuchung sollte der Sicherstellung sowohl der Computer, mittels derer urheberrechtlich geschützte Werke unberechtigt vervielfältigt oder verbreitet wurden, als auch von Datenträhern, auf denen diese gespeichert worden seien, dienen.

Das Bundesverfassungsgericht gab der Beschwerde des Internetforumbetreibers statt und rügte vor allem eine Verletzung des Artikel 13 Abs. 1 und Abs. 2 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung). Eine Durchsuchung greife schwerwiegend in die grundrechtlich geschützte Lebenssphäre ein. Art 13 Abs.2 GG behält die Anordnung der Durchsuchung grundsätzlich einem Richter vor. Die Durchsuchungsanordnung verlange jedoch ausreichend Verdachtsgründe, die über vage Vermutungen und Anhaltspunkte hinausgehen. Das Gericht hatte berechtigte Zweifel, ob diese hier vorlagen, da nicht erwartet werden konnte, dass ein Forumsbetreiber jeden Beitrag sofort lesen und gegebenenfalls Links, die zu urheberrechtlich geschützten Werken führen, löschen kann. Die Annahme, der Betreiber habe selbst die Links unter verschiedenen Namen in das Forum gestellt, nachdem er die Daten auf den fremden Server hochgeladen hatte, ist eine reine Vermutung und führt nicht zu einem hinreichenden Tatverdacht einer Straftat nach §§ 106, 109 UrhG. Auch eine Strafbarkeit aus einer Garantenpflicht (§ 13 StGB) kann hier nicht einfach angenommen werden, weil keine Umstände für ein vorsätzliches Handeln des Betreibers ersichtlich sind, also dass der Betreiber die entsprechenden Beiträge gesehen, aber dennoch nicht gelöscht habe.

Jedenfalls seien vor einer Durchsuchung der Wohung und dem damit einhergehenden schweren Eingriff in den Lebensbereich des Betreibers andere grundrechtsschonendere Ermittlungsschritte vorzunehmen gewesen, um den allenfalls geringfügigen Anfangsverdacht zu erhärten oder zu zerstreuen.