Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein mieterfreundliches und vor allem sozial erfreuliches Urteil gesprochen.
In dem entschiedenen Fall hatte das JobCenter die Mietzahlungen immer zu spät überwiesen. Deshalb kündigte der Vermieter:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.
Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht hat zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist. Diese Würdigung weist keinen Rechtsfehler auf.
Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.
Hier geht es zur gesamten Pressemitteilung des BGH.
Eine zu hohe Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsfläche berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung:
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB erfordert nicht, daß der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 - VIII ZR 142/08; aus: ZMR 2009, S. 681)
Die Mieter lebten knapp 2 1/2 Jahre in einer Wohnung, deren Größe im Vertrag mit “ca. 100 qm” angegeben war. Zum 24.1.2005 erklärten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.4.2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der wirklichen abweiche. Die Mieter zogen zum Ende des Januars aus und stellten die Mitezahlungen ein. Daraufhin verlangten sie die Freigabe des vom Vermieter verpfändeten Kautionsguthabens sowie der Rückzahlung der in den 2 1/2 Jahren überzahlten Miete nebst Zinsen. Der Vermieter dagegen verlangte die Zahlung der Miete von Februar bis April 2005, nahm also nur eine ordentliche Kündigung an.
Das Amtsgericht als erste Instanz holte einen Sachverständigengutachten ein, welches besagte, dass die Wohnungsfläche nur 77,37 qm betragen würde, also 22,63% von der vereinbarten Wohnungsfläche abweiche und verurteilte den Vermieter zur Zahlung der von den ehemaligen Mietern verlangten Kautions- und Mietrückzahlungen nebst Zinsen. Zwar hob das Berufungsgericht als zweite Instanz das Urteil des Amtsgerichts auf, da angeblich die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. Trotz einer solchen großen Flächendifferenz müsste der Mieter darlegen, warum die ihm bisher nicht aufgefallene Flächendifferenz ein wichtiger Grund für eine Kündigung seien solle. Solche Gründe seien laut Berufungsgericht nicht ersichtlich.
Der BGH hob das Urteil des Berufsungsgerichts aber zu recht auf. Die Flächendifferenz sei ein Mangel an der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24.3.2004, NJW 2004, S. 1947), der zu Folge hat, daß den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB gegeben sind. Es bedarf daher auch keiner Begründung durch den Mieter, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Es genüge eben gerade, daß einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 bis 3 aufgeführten Tatbestände vorliegt. Die Nummern 1 bis 3 des § 543 Abs. 2 Satz 1 stellen ja gerade Fälle der Unzumutbarkeit dar. Folglich hatten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung zu recht ausgesprochen.
Beauftragt ein Mieter nach Kündigung seines Mietverhältnisses einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen, kann er im Falle des Obsiegens die hierfür notwendigen Kosten vom Vermieter auch dann ersetzt verlangen, wenn der Mieter durch den Mietschutzverein vorprozessual doppelt vertreten wurde. Eine Partei ist aus Kostengründen nicht dazu verpflichtet, sich nur an Interessenverbände zu wenden, um Informationen zu erlangen und vorprozessualen Schriftwechsel führen zu lassen, sondern kann bei einer sich abzeichnenden Auseinandersetzung professionellen juristischen Rat für ein Klageverfahren einholen. (LG Frankfurt/Main, Beschluß vom 12.2.2009 - 2-29 T 27/09; aus: ZMR 2009, S.614 f).
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter unwirksam gekündigt. Der Mieter hatte sich daraufhin sowohl an den Mieterschutzverein als auch an einen Anwalt gewendet, um sich Rat zu holen und sich gegenebenfalls gerichtlich vertreten zu lassen. Bei der mündlichen Verhandlung erkannte der Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung an und übernahm die Kosten des Verfahrens.
Als dann der Anwalt des Mieters seine Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen wollte, wendete dieser ein, dass der Mieter sich vorprozessual doppelt habe vertreten lassen - zum einem vom Mieterschutzverein und zum anderem von einem Anwalt. Von daher könne nur der günstigere Tarif des Mieterschutzvereins geltend gemacht werden.
Das Landgericht entschied hier zutreffend, dass jede Partei in einer sich anbahnenden Auseinandersetzung das Recht habe, sich professionellen juristischen Rat einzuholen. darum seien die durch die Beauftragung des Anwalts entstandenen Kosten zu erstatten.
Letztlich unterscheidet das Landgericht offenbar zwischen dem Rat eines Mietervereins und dem eines professionellen Rechtsanwalts. Ich kann zumindest für die Berliner Mietergemeinschaft sagen, dass die dortigen Beratungsstellen von Rechtsanwälten und -anwältinnen besetzt sind.