Archive for the 'Mietrecht' Category

Wenn der Vermieter nach den Vermögensverhältnissen des Mieters fragt…

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rechtsanwalt
on Oktober 18, 2009
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…muß der Mieter ihm diese offenlegen. So jedenfalls das Amtsgericht Leer in seinem Urteil vom 14.10.2008:

“Ein Mietinteressent muß bei den Verhandlungen über den Mietvertrag seine Einkommensverhältnisse wahrheitsgemäß angeben. Dazu gehört auch die wahrheitsgemäße Beantwortung der Frage nach der Abgabe einer bereits abgegebenen eidesstattlichen Versicherung. Die Angabe eines ALG-II-Empfängers, er verdiene sein Geld im Bereich Vertrieb und Logistik einer Zeitung, obwohl er dort lediglich als Zeitungsausträger arbeitet und das Überreichen einer Visitenkarte mit den Angaben seiner selbständigen Tätigkeit im Bereich “Soft- und Hardware, Netzwerke” erweckt einen falschen Eindruck über seine Vermögensverhältnisse. Ein aufgrund dieser Angaben geschlossener Mietvertrag kann durch den Vermieter wegen Arglist angefochten werden.” (AG Leer, Urteil vom 14.10.2008 - 70 C 1237/08; aus: ZMR 2009, S. 768)

Der Kläger wollte von der Beklagten eine Wohnung anmieten und hatte dafür mit dieser einen Mietvertrag geschlossen. Während der Vertragsverhandlung hatte der Mieter erklärt, er könne sich die Wohnung ohne Probleme leisten. Er würde im Bereich Logistik und Vertreib einer Zeitung arbeiten. Zusätzlich gab er der Vermieterin eine Visitenkarte, auf der er sich als Spezialist für Soft- und Hardware und Netzwerktechnik ausgab. Seine alte Wohnung hatte er gekündigt, dem vorigen Vermieter die Wohnungsschlüssel zurückgegeben und die Möbel mit Zustimmung der neuen Vermieterin (und jetzt Beklagten) in die neue Wohnung verbracht.

Die Beklagte hatte daraufhin wohl von der wirklichen finanziellen Lage des Klägers erfahren und daraufhin erklärt, der Mietvertrag sei ungültig. Daraufhin klagte der Mieter vor Gericht auf Zurverfügungstellung der Wohnung.

Das Gericht entschied, dass die Anfechtung des Mietvertrags durch die Vermieterin rechtens sei. Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagte, dass diese ihm die Wohnung zu Verfügung stellen müsse. Der Mieter habe sich gleich mehrfach wahrheitswidrig verhalten. Nicht nur verschwieg er der Beklagten, dass er “nur” ALG-II-Empfänger sei. Er beschönigte auch noch seine Tätigkeit in dem Zeitungsverlag, für den er nur die Zeitungen austrage. Vor allem aber wurde dem Kläger zur Last gelegt, dass er mit der Visitenkarte den Eindruck bei der Beklagten erweckte, er übe eine umfangreiche Tätigkeit im EDV-Bereich aus und habe somit eine solide Einkommensgrundlage, während er in Wirklichkeit Sozialleistungsempfänger ist. Damit habe er die Beklagte gezielt arglistig getäuscht, was diese wiederum zur Anfechtung des Mietvertrags gem. § 123 BGB berechtige. Ein Mieter sei dazu verpflichtet, seine finanziellen Verhältnisse wahrheitsgemäß darzulegen, wenn der Vermieter dieses während der Vertragsverhandlungen wünscht.

Die Konsequenz eines solchen Denkens ist, dass ALG-II-Empfänger wohl im seltensten Fall die von ihnen begehrten Wohnungen erhalten werden. Zurecht konnte der ALG-II-Empfänger darauf verweisen, dass der Mietzins ja durch die Zahlungen des Jobcenters gesichert seien. Dies genügte dem Gericht indes nicht, da er hier ja wahrheitswidrig gehandelt habe. Der Vermieter müsse sich sicher sein können, dass die verlangte Miete auch gezahlt werde. Dass sich hier der Mieter in einer extrem schwachen Position befand, interessiert das Gericht nicht. Das Vorurteil des Vermieters, ein ALG-II-Empfänger könne seine Miete nicht begleichen, wird auch noch vom Gericht bestätigt. Die sehr schwache Stellung des Mieters bei den Vertragsverhandlungen bleiben unberücksichtigt. Nicht nur, dass es vielen Menschen unangenehm ist, zuzugeben, dass sie nur ALG-II empfangen, weil der Arbeitsmarkt sie im Moment nicht benötigt. Der Mieter log hier ja nicht einmal über seine Stellung hinweg, er behauptete ja nicht wahrheitswidrig ein Einkommen, welches nicht besteht. Dennoch sieht das Gericht eine arglistige Täuschung gem. § 123 BGB als gegeben.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Flächenabweichung

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rechtsanwalt
on September 29, 2009
in Mietrecht
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Eine zu hohe Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsfläche berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung:

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB erfordert nicht, daß der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 - VIII ZR 142/08; aus: ZMR 2009, S. 681)

Die Mieter lebten knapp 2 1/2 Jahre in einer Wohnung, deren Größe im Vertrag mit “ca. 100 qm” angegeben war. Zum 24.1.2005 erklärten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.4.2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der wirklichen abweiche. Die Mieter zogen zum Ende des Januars aus und stellten die Mitezahlungen ein. Daraufhin verlangten sie die Freigabe des vom Vermieter verpfändeten Kautionsguthabens sowie der Rückzahlung der in den 2 1/2 Jahren überzahlten Miete nebst Zinsen. Der Vermieter dagegen verlangte die Zahlung der Miete von Februar bis April 2005, nahm also nur eine ordentliche Kündigung an.

Das Amtsgericht als erste Instanz holte einen Sachverständigengutachten ein, welches besagte, dass die Wohnungsfläche nur 77,37 qm betragen würde, also 22,63% von der vereinbarten Wohnungsfläche abweiche und verurteilte den Vermieter zur Zahlung der von den ehemaligen Mietern verlangten Kautions- und Mietrückzahlungen nebst Zinsen. Zwar hob das Berufungsgericht als zweite Instanz das Urteil des Amtsgerichts auf, da angeblich die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. Trotz einer solchen großen Flächendifferenz müsste der Mieter darlegen, warum die ihm bisher nicht aufgefallene Flächendifferenz ein wichtiger Grund für eine Kündigung seien solle. Solche Gründe seien laut Berufungsgericht nicht ersichtlich.

Der BGH hob das Urteil des Berufsungsgerichts aber zu recht auf. Die Flächendifferenz sei ein Mangel an der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24.3.2004, NJW 2004, S. 1947), der zu Folge hat, daß den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB gegeben sind. Es bedarf daher auch keiner Begründung durch den Mieter, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Es genüge eben gerade, daß einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 bis 3 aufgeführten Tatbestände vorliegt. Die Nummern 1 bis 3 des § 543 Abs. 2 Satz 1 stellen ja gerade Fälle der Unzumutbarkeit dar. Folglich hatten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung zu recht ausgesprochen.

Mieterhöhung bei falscher Angabe der Wohnungsfläche

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rechtsanwalt
on September 14, 2009
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Will der Vermieter die Miete erhöhen, so sollte man genau darauf achten, ob die tatsächliche Wohnfläche der vereinbarten Vertragsfläche entspricht. Ab 10% Abweichung der tatsächlichen Wohnungsfläche von der vereinbarten kann der Mieter nicht nur die Miete mindern (vgl. NJW 2004, S. 3115), sondern auch verlangen, dass die tatsächliche Fläche zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen wird:

Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10% davon abweicht (BGH, Urteil vom 8.7.2009 - VIII ZR 205/08, LG Hamburg; aus: NJW 37/2009, s.2739 f.)).

Es war abzusehen, dass die Rechtsprechung auch bei Mieterhöungen eine Toleranz von bis zu 10% bei Differenzen der tatsächlichen und vereinbarten Wohnungsfläche annehmen wird. Die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien über die Wohnungsfläche ist daher im Falle einer niedrigeren Differenz maßgeblich, nicht die tatsächliche.

Zutreffender ist meiner Meinung nach die Auffassung des OLG Hamburg (NJW-RR 2000, S.1321), welches in einem solchen Falle lediglich eine Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters anhand der rein tatsächlichen Mietfläche annimmt. Es dürfte schwer fallen dem Vermieter nachzuweisen, dass er vorsätzlich über die Wohnungsfläche hinweggetäuscht hat. Diese vermieterfreundlichen Urteile bieten diesen dann auch die Möglichkeit nicht nur einen höheren Mietzins zu nehmen, sondern auch die Miete der abweichenden Wohnungsgröße entsprechend zu erhöhen. Viele Vermieter werden diese Urteile bald kennen. Demnach ist davon auszugehen, dass nicht wenige die Wohnungsfläche bei Neuvermietungen abändern und somit höhere Mieteinnahmen erhalten werden. Die Position des Mieters wird mit diesen Urteilen sehr geschwächt. Zwar argumentieren die Gerichte hier, dass ja im umgekehrten Fall auch der Mieter dadurch profitieren “könnte”, aber seien wir doch ehrlich: dies wird nicht allzu oft vorkommen.

Anwaltskosten neben Vertretung durch Mieterschutzverein

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rechtsanwalt
on August 24, 2009
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Beauftragt ein Mieter nach Kündigung seines Mietverhältnisses einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen, kann er im Falle des Obsiegens die hierfür notwendigen Kosten vom Vermieter auch dann ersetzt verlangen, wenn der Mieter durch den Mietschutzverein vorprozessual doppelt vertreten wurde. Eine Partei ist aus Kostengründen nicht dazu verpflichtet, sich nur an Interessenverbände zu wenden, um Informationen zu erlangen und vorprozessualen Schriftwechsel führen zu lassen, sondern kann bei einer sich abzeichnenden Auseinandersetzung professionellen juristischen Rat für ein Klageverfahren einholen. (LG Frankfurt/Main, Beschluß vom 12.2.2009 - 2-29 T 27/09; aus: ZMR 2009, S.614 f).

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter unwirksam gekündigt. Der Mieter hatte sich daraufhin sowohl an den Mieterschutzverein als auch an einen Anwalt gewendet, um sich Rat zu holen und sich gegenebenfalls gerichtlich vertreten zu lassen. Bei der mündlichen Verhandlung erkannte der Vermieter die Unwirksamkeit der Kündigung an und übernahm die Kosten des Verfahrens.

Als dann der Anwalt des Mieters seine Kosten gegenüber dem Vermieter geltend machen wollte, wendete dieser ein, dass der Mieter sich vorprozessual doppelt habe vertreten lassen - zum einem vom Mieterschutzverein und zum anderem von einem Anwalt. Von daher könne nur der günstigere Tarif des Mieterschutzvereins geltend gemacht werden.

Das Landgericht entschied hier zutreffend, dass jede Partei in einer sich anbahnenden Auseinandersetzung das Recht habe, sich professionellen juristischen Rat einzuholen. darum seien die durch die Beauftragung des Anwalts entstandenen Kosten zu erstatten.

Letztlich unterscheidet das Landgericht offenbar zwischen dem Rat eines Mietervereins und dem eines professionellen Rechtsanwalts. Ich kann zumindest für die Berliner Mietergemeinschaft sagen, dass die dortigen Beratungsstellen von Rechtsanwälten und -anwältinnen besetzt sind.