bLAWg von Rechtsanwalt Marek Schauer

on März 9, 2010

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Keinen Schadensersatz hat ein Mieter dem Vermieter zu leisten, wenn er den Briefkastenschlüssel abbricht:

“Der Mieter ist nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Briefkastenschlüssel während der Benutzung abbricht.” (AG Halle (Saale), Urteil vom 17. März 2009 - 92 C 4044/08; aus: Das Grundeigentum Nr.3/2010, S. 207)

Absolut richtig formuliert das Amtgericht hier in der Begründung:

Die Kläger tragen keine Pflichtverletzung des Beklagten vor, die einen Schadensersatzanspruch der Kläger gem. § 280 I BGB begründen könnte. Die Kläger tragen vor, dass der Beklagte den Briefkastenschlüssel abbrach. Richtigerweise wird man wohl sagen müssen, dass dem Beklagten der Briefkastenschlüssel abbrach.

Es sei kaum anzunehmen, dass der Beklagte den Schlüssel vorsätzlich abbrach (und dies wurde auch nicht von den Klägern behauptet). Auch ein fahrlässiges Handeln ist beim Abbrechen eines Briefkastenschlüssels nur schwerlich anzunehmen und vor allem nicht nachweisbar. Demnach handelte der Beklagte hier nicht schuldhaft und ist auch nicht schadensersatzpflichtig.

Auch aus der Obhutspflicht, mit den gemieteten Sachen pfleglich und schonend umzugehen, und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen könne, sei kein Verstoßen dagegen zu erkennen. Zu Recht nahm das Gericht hier auch an, dass Briefkastenschlüssel in der Regel nicht durch unsachgemäße Handhabung, sondern vor allem auf Grund von Materialermüdung abbrechen. Und eine solche sei nicht vom Mieter zu verantworten.

Tierhaltung - reine Willkür des Vermieters

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on Februar 21, 2010

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Da sich die Grundrechte - hier vor allem der Gleichheitssatz aus Artikel 3 GG - nicht unmittelbar im Zivilrecht niederschlagen, sondern nur mittelbar über Generalklauseln wirken, kann es zu solchen Entscheidungen kommen:

“Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimnmung des Vermieters zulässig ist, die nur für den Einzelfall erteilt wird, kann der Vermieter die Abschaffung eines ohne Einwilligung angeschafften Hundes auch dann ohne nähere Begründung verlangen, wenn von ihm anderen Mietern die Haltung von Hunden erlaubt wurde.” (Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 30.6.2009, 22 C 412/08, nicht rechtskräftig - derzeit LG Köln, 6S 269/09; aus: ZMR 2010, S.49 f.)

Der Vermieter behielt sich im vorliegenden Fall im Mietvertrag vor, dass insbesondere die Haltung von Hunden oder Katzen in seinem Mietshaus nur im Einzelfall und nur mit vorheriger Absprache zulässig sei. Ein Mieter hatte sich einen Hund angeschafft, ohne den Vermieter davon zu unterrichten oder seine vorherige Zustimmung einzuholen.

Zunächst kam es zu Verunreinigugen im Bereich der Gemeinschaftsanlagen durch den Hund, worauf der Sohn des Vermieters die Mieter lediglich zu artgerechten Haltung aufforderte. Dies hätte nach Behauptung des Vermieters aber nicht zur Abhilfe gereicht. Der Vermieter klagte auf Abschaffung des Hundes, die Mieter brachten vor, dass anderen Mietern ohne Probleme die Tierhaltung genehmigt worden sei und dass das Verlangen des Vermieters nur auf anderen Spannungen zwischen den Parteien beruhe.

Das AG gab dem Kläger, also dem Vermieter, in erster Instanz erst einmal Recht. Nach Ansicht des Gerichts sei gegen die Klausel, die einen Erlaubnisvorbehalt für Tierhaltung beinhalte, nichts einzuwenden, den sie lasse erst einmal die Haltung von Kleintieren ohne Gestattung zu. Dem Zusatz, dass größere Tiere, insbesondere Hunde und Katzen der Genehmigung durch den Vermieter bedürfen, stünden ebenfalls keine Bedenken entgegen.

Das Gericht war zudem der Auffassung, dass generell auch ohne Verstoß oder Verschmutzung kein Anspruch auf ein Haustier bestehe, auch wenn ein anderer Mieter schon die Zustimmung für einen Hund oder eine Katze bekommen hätte. Dies würde sonst in einer Selbstbindung des Vermieters enden, sobald er einem Mieter ein größeres Haustier genehmigen würde. Das Gericht stellt in seiner Entscheidung also nicht darauf ab, dass der Mieter ohne vorherige Zustimmung einen Hund angeschafft hatte. Und auch die Verschmutzung sollte nicht als Argument dafür herhalten können, dem Mieter den Hund zu versagen. Sondern es läge ganz in der Ermessensfreiheit des Vermieters, wem er einen Hund gestatten würde und welchem Mieter nicht.

Selbst wenn der Mieter hier vorbringe, dass die Versagung aus ganz anderen Gründen stattfände, würde dies nichts an der Lage ändern, denn die Entscheidung des Vermieters sei nicht richterlich überprüfbar. Für den Vermieter könnten verschiedene Gesichtspunkte wie das Verhalten des Mieters oder Anzahl der Tiere im Haus Ausschlag gebend sein, ob er die Zustimmung erteilt. Lediglich schikanöses Verhalten des Vermieters wäre zu beanstanden, was wohl nur schwerlich nachweisbar sein wird. Letztendlich wird man der reinen Willkür des Vermieters unterworfen, selbst wenn Lise Müller von nebenan mit ihren fünf Pudeln Gassi geht und man selbst auf einen vierbeinigen Freund verzichten muss - sei es, weil dem Vermieter die Frisur des Mieters nicht passt oder man ihm einen anderen Anlass gegeben hat.

Mehr Wohnung fürs Geld?

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on Dezember 15, 2009

in Allgemeine rechtsrelevante Themen and Mietrecht

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Die Zeitung “Neues Deutschland” berichtet über eine Mietzinsstudie.

Endlich mal ein Städteranking, bei dem Berlin froh sein kann über einen hinteren Platz. Wohnungen werden hier bei Neuvermietung für durchschnittlich 5,61 Euro pro Quadratmeter netto/kalt angeboten, womit Berlin unter den 118 kreisfreien Städten Deutschlands auf Platz 55 liegt. Damit ist die Durchschnittswohnung hier nicht mal halb so teuer wie in München (11,61 Euro) und nur 1,71 Euro teurer als in Hoyerswerda, das den vorletzten Platz in dieser Liste belegt. Herausgefunden hat dies die Bonner Firma Quaestio Forschung & Beratung im Auftrag der Investitionsbank Berlin (IBB), die damit den Wohnungsmarkt als Standortvorteil der Stadt preisen wollte.

Der Mieterverein verweist zu recht auf höhere Einkommen in Städten, in welchen die Mieten höher als in Berlin sind. Im übrigen ist eine “Durchschnittswohnung” sowieso ein Witz für sich. Schon klar, dass in Hohenschönhausen, Marzahn oder Wedding günstige Mieten existent sind. Wer aber zentraler wohnen möchte, zahlt auch schon eher Münchner Mieten.

“Schwarz-Gelb sagt Mietnomaden den Kampf an”

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on Dezember 9, 2009

in Allgemeine rechtsrelevante Themen and Mietrecht

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titelt die Tageszeitung “Neues Deutschland”. Und die Interessengemeinschaft der Mieter, der Deutsche Mieterbund, macht fleißig mit beim Suchen der Verbesserungsvorschläge. Ich frage mich, wie nah diese Leute an der Realität sind? In Berlin ist es business as usual, bei Neuanmietungen Mietschuldenfreiheit, Einkommensnachweise, Bürgschaften (z.T. rechtswidrig neben Kaution), Schufa-Auskünfte oder die Bestätigung des JobCenters zur Mietübernahme vorzulegen. Wie sollen sich da noch Mietbetrüger einschleichen…

Und in die Bruchbuden, bei denen der Vermieter solche Unterlagen nicht verlangt, wollen nicht mal “Mietnomaden”!

Verpflichtung zum Rückbau

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on Oktober 26, 2009

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Trotz Wohnungsübergabeprotokoll, in dem eine vom Mieter eingebrachte Sache nicht ausdrücklich beanstandet wurde, kann der Vermieter auch später noch einen Rückbau verlangen:

“Entfernt der Mieter eine von ihm in die Mietsache eingebrachte Rigipswand nebst Tür nicht, so ist er dem Vermieter auch dann wegen des Rückbaus der Wand nebst Tür verpflichtet, wenn der Vermieter den Rückbau nicht im Wohnungsübergabeprotokoll, sondern erst später verlangt und im Protokoll lediglich der Einbau einer Einrichtung durch den Mieter vermerkt ist. Durch das Protokoll wird nur der Ist-Zustand bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustandes folgenden sich ergebenden Verpflichtungen der Mietparteien müssen nicht in das Protokoll übernommen werden.” (Landgericht Potsdam, Urteil vom 26.2.2009 - 11 S 127/08; aus: ZMR 2009, S.761)

Die ehemalige Mieterin verlangte von dem Vermieter die Rückzahlung ihrer Kaution nach Beendingung des Mietverhältnisses. Dagegen wendete der Vermieter ein, er habe Kosten für den Rückbau der Rigipswand gehabt und wolle diese Kosten von der Kaution abziehen bzw. gegen die Rückzahlung aufrechnen.

Das Landgericht Postdam bestätigte nun das Urteil des Amtsgerichts im Berufungsverfahren. Nach Ansicht des Landgerichts hatte des Amtsgericht zutreffend angenommen, dass der Vermieter als Beklagter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen des von ihm veranlassten Rückbaus gem. §§ 280, 281, 546 BGB habe. Zwar könne der Mieter grundsätzlich nur für Schäden haftbar gemacht werden, die auch im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden (siehe auch Landgericht Hamburg, ZMR 19999, S.405). Das Protokoll bei der Wohnungsübergabe diene nur der Aufnahme des Ist-Zustandes. Es solle nur späteren Streit über das Vorhandensein von Schäden am Mietobjekt vermeiden (BGH, NJW 1983, S.446). Aber: Nur, weil der Vermieter nicht sogleich den Rückbau einfordere und dieses im Protokoll vermerkt habe, könne kein Vertrauenstatbestand dahingehend entstehen, dass ein Rückbau nicht verlangt würde. Darum könne der Vermieter seine Schadensersatzforderung gegen die Kautionsrückforderung des ehemaligen Mieters aufrechnen.

Unpünktliche Mietzahlungen durch JobCenter

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on Oktober 22, 2009

in Mietrecht and Sozialrecht

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein mieterfreundliches und vor allem sozial erfreuliches Urteil gesprochen.

In dem entschiedenen Fall hatte das JobCenter die Mietzahlungen immer zu spät überwiesen. Deshalb kündigte der Vermieter:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht hat zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist. Diese Würdigung weist keinen Rechtsfehler auf.

Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

Hier geht es zur gesamten Pressemitteilung des BGH.

Beschneidung der Mieterrechte geplant

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on Oktober 20, 2009

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Laut einem Eintrag bei “Immobilio” plant die Schwarz-Gelbe Koalition eine Beschneidung der Mieterrechte, insbesondere bei den Kündigungsfristen:

Nach den Ankündigungen der FDP im Wahlprogramm konnte man es bereits erahnen, nun wird es auch im Koalitionsvertrag festgehalten werden: Mit der neuen Koalition wird es Änderungen im Mietrecht geben. Vorrangig werden dabei die Vermieter und Hausbesitzer bessergestellt, wie es vor allem der FDP vorschwebt. So sollen Vermieter nun ihren Mietern deutlich schneller kündigen können, die Kündigungsfristen beider Parteien sollen angeglichen werden.

Bisher genossen Mieter nach einem mindestens fünf Jahre andauernden Mietverhältnis besonderen Schutz, denn während der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten musste, waren es beim Vermieter acht beziehungsweise neun Monate. Die gleiche Kündigungsfrist von drei Monaten galt für den Vermieter nur bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren – und dann auch nur bei Eigenbedarf, Vertragsverletzungen des Mieters oder wenn das Mietverhältnis einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ im Wege stand. Ausgenommen von der Gleichberechtigung für Mieter und Vermieter sind besondere Fälle wie Rentner und Hochbetagte, die auch weiterhin besonderen Schutz genießen.

Eine bedenkliche Entwicklung. Offenbar ist der neuen Regierung die Gewinnkalkulation der Vermieter wichtiger als das Interesse der Mieter an beständigem Wohnraum.

Wenn der Vermieter nach den Vermögensverhältnissen des Mieters fragt…

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on Oktober 18, 2009

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…muß der Mieter ihm diese offenlegen. So jedenfalls das Amtsgericht Leer in seinem Urteil vom 14.10.2008:

“Ein Mietinteressent muß bei den Verhandlungen über den Mietvertrag seine Einkommensverhältnisse wahrheitsgemäß angeben. Dazu gehört auch die wahrheitsgemäße Beantwortung der Frage nach der Abgabe einer bereits abgegebenen eidesstattlichen Versicherung. Die Angabe eines ALG-II-Empfängers, er verdiene sein Geld im Bereich Vertrieb und Logistik einer Zeitung, obwohl er dort lediglich als Zeitungsausträger arbeitet und das Überreichen einer Visitenkarte mit den Angaben seiner selbständigen Tätigkeit im Bereich “Soft- und Hardware, Netzwerke” erweckt einen falschen Eindruck über seine Vermögensverhältnisse. Ein aufgrund dieser Angaben geschlossener Mietvertrag kann durch den Vermieter wegen Arglist angefochten werden.” (AG Leer, Urteil vom 14.10.2008 - 70 C 1237/08; aus: ZMR 2009, S. 768)

Der Kläger wollte von der Beklagten eine Wohnung anmieten und hatte dafür mit dieser einen Mietvertrag geschlossen. Während der Vertragsverhandlung hatte der Mieter erklärt, er könne sich die Wohnung ohne Probleme leisten. Er würde im Bereich Logistik und Vertreib einer Zeitung arbeiten. Zusätzlich gab er der Vermieterin eine Visitenkarte, auf der er sich als Spezialist für Soft- und Hardware und Netzwerktechnik ausgab. Seine alte Wohnung hatte er gekündigt, dem vorigen Vermieter die Wohnungsschlüssel zurückgegeben und die Möbel mit Zustimmung der neuen Vermieterin (und jetzt Beklagten) in die neue Wohnung verbracht.

Die Beklagte hatte daraufhin wohl von der wirklichen finanziellen Lage des Klägers erfahren und daraufhin erklärt, der Mietvertrag sei ungültig. Daraufhin klagte der Mieter vor Gericht auf Zurverfügungstellung der Wohnung.

Das Gericht entschied, dass die Anfechtung des Mietvertrags durch die Vermieterin rechtens sei. Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagte, dass diese ihm die Wohnung zu Verfügung stellen müsse. Der Mieter habe sich gleich mehrfach wahrheitswidrig verhalten. Nicht nur verschwieg er der Beklagten, dass er “nur” ALG-II-Empfänger sei. Er beschönigte auch noch seine Tätigkeit in dem Zeitungsverlag, für den er nur die Zeitungen austrage. Vor allem aber wurde dem Kläger zur Last gelegt, dass er mit der Visitenkarte den Eindruck bei der Beklagten erweckte, er übe eine umfangreiche Tätigkeit im EDV-Bereich aus und habe somit eine solide Einkommensgrundlage, während er in Wirklichkeit Sozialleistungsempfänger ist. Damit habe er die Beklagte gezielt arglistig getäuscht, was diese wiederum zur Anfechtung des Mietvertrags gem. § 123 BGB berechtige. Ein Mieter sei dazu verpflichtet, seine finanziellen Verhältnisse wahrheitsgemäß darzulegen, wenn der Vermieter dieses während der Vertragsverhandlungen wünscht.

Die Konsequenz eines solchen Denkens ist, dass ALG-II-Empfänger wohl im seltensten Fall die von ihnen begehrten Wohnungen erhalten werden. Zurecht konnte der ALG-II-Empfänger darauf verweisen, dass der Mietzins ja durch die Zahlungen des Jobcenters gesichert seien. Dies genügte dem Gericht indes nicht, da er hier ja wahrheitswidrig gehandelt habe. Der Vermieter müsse sich sicher sein können, dass die verlangte Miete auch gezahlt werde. Dass sich hier der Mieter in einer extrem schwachen Position befand, interessiert das Gericht nicht. Das Vorurteil des Vermieters, ein ALG-II-Empfänger könne seine Miete nicht begleichen, wird auch noch vom Gericht bestätigt. Die sehr schwache Stellung des Mieters bei den Vertragsverhandlungen bleiben unberücksichtigt. Nicht nur, dass es vielen Menschen unangenehm ist, zuzugeben, dass sie nur ALG-II empfangen, weil der Arbeitsmarkt sie im Moment nicht benötigt. Der Mieter log hier ja nicht einmal über seine Stellung hinweg, er behauptete ja nicht wahrheitswidrig ein Einkommen, welches nicht besteht. Dennoch sieht das Gericht eine arglistige Täuschung gem. § 123 BGB als gegeben.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Flächenabweichung

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on September 29, 2009

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Eine zu hohe Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsfläche berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung:

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB erfordert nicht, daß der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 - VIII ZR 142/08; aus: ZMR 2009, S. 681)

Die Mieter lebten knapp 2 1/2 Jahre in einer Wohnung, deren Größe im Vertrag mit “ca. 100 qm” angegeben war. Zum 24.1.2005 erklärten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.4.2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der wirklichen abweiche. Die Mieter zogen zum Ende des Januars aus und stellten die Mitezahlungen ein. Daraufhin verlangten sie die Freigabe des vom Vermieter verpfändeten Kautionsguthabens sowie der Rückzahlung der in den 2 1/2 Jahren überzahlten Miete nebst Zinsen. Der Vermieter dagegen verlangte die Zahlung der Miete von Februar bis April 2005, nahm also nur eine ordentliche Kündigung an.

Das Amtsgericht als erste Instanz holte einen Sachverständigengutachten ein, welches besagte, dass die Wohnungsfläche nur 77,37 qm betragen würde, also 22,63% von der vereinbarten Wohnungsfläche abweiche und verurteilte den Vermieter zur Zahlung der von den ehemaligen Mietern verlangten Kautions- und Mietrückzahlungen nebst Zinsen. Zwar hob das Berufungsgericht als zweite Instanz das Urteil des Amtsgerichts auf, da angeblich die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. Trotz einer solchen großen Flächendifferenz müsste der Mieter darlegen, warum die ihm bisher nicht aufgefallene Flächendifferenz ein wichtiger Grund für eine Kündigung seien solle. Solche Gründe seien laut Berufungsgericht nicht ersichtlich.

Der BGH hob das Urteil des Berufsungsgerichts aber zu recht auf. Die Flächendifferenz sei ein Mangel an der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24.3.2004, NJW 2004, S. 1947), der zu Folge hat, daß den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB gegeben sind. Es bedarf daher auch keiner Begründung durch den Mieter, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Es genüge eben gerade, daß einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 bis 3 aufgeführten Tatbestände vorliegt. Die Nummern 1 bis 3 des § 543 Abs. 2 Satz 1 stellen ja gerade Fälle der Unzumutbarkeit dar. Folglich hatten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung zu recht ausgesprochen.

Mieterhöhung bei falscher Angabe der Wohnungsfläche

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on September 14, 2009