bLAWg von Rechtsanwalt Marek Schauer

on März 9, 2010

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Keinen Schadensersatz hat ein Mieter dem Vermieter zu leisten, wenn er den Briefkastenschlüssel abbricht:

“Der Mieter ist nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Briefkastenschlüssel während der Benutzung abbricht.” (AG Halle (Saale), Urteil vom 17. März 2009 - 92 C 4044/08; aus: Das Grundeigentum Nr.3/2010, S. 207)

Absolut richtig formuliert das Amtgericht hier in der Begründung:

Die Kläger tragen keine Pflichtverletzung des Beklagten vor, die einen Schadensersatzanspruch der Kläger gem. § 280 I BGB begründen könnte. Die Kläger tragen vor, dass der Beklagte den Briefkastenschlüssel abbrach. Richtigerweise wird man wohl sagen müssen, dass dem Beklagten der Briefkastenschlüssel abbrach.

Es sei kaum anzunehmen, dass der Beklagte den Schlüssel vorsätzlich abbrach (und dies wurde auch nicht von den Klägern behauptet). Auch ein fahrlässiges Handeln ist beim Abbrechen eines Briefkastenschlüssels nur schwerlich anzunehmen und vor allem nicht nachweisbar. Demnach handelte der Beklagte hier nicht schuldhaft und ist auch nicht schadensersatzpflichtig.

Auch aus der Obhutspflicht, mit den gemieteten Sachen pfleglich und schonend umzugehen, und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen könne, sei kein Verstoßen dagegen zu erkennen. Zu Recht nahm das Gericht hier auch an, dass Briefkastenschlüssel in der Regel nicht durch unsachgemäße Handhabung, sondern vor allem auf Grund von Materialermüdung abbrechen. Und eine solche sei nicht vom Mieter zu verantworten.

Kriegsdienst im Heimatland als zumutbare Bemühung um einen Pass?

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on März 7, 2010

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Das Oberlandesgericht Celle scheint sehr besorgt um die Wehrfähigkeit der türkischen Armee zu sein. Wenn also schon nicht der türkische Staat den sich weigernden Rekruten in den “Bunker” schickt, dann macht dies halt der deutsche Staat in Vertretung für den Nato-Partner. Dazu darf dann auch mal mit Segen der deutschen Gerichte ausgebürgert werden:

“Macht der Heimatstaat die Passerteilung von der Ableistung des Wehrdienstes abhängig, ist dies für den Antragsteller grundsätzlich eine zumutbare Bemühung i.S.v. § 48 II AufenthG. Eine entsprechende Weigerung führt daher zu einer Strafbarkeit nach § 95 I Nr.1 AufenthG [Aufgabe von OLG Celle, Beschluss vom 25.7.2005 - 22 Ss 26/05, StraFo 2005, S.434].” (OLG Celle, Beschluss vom 8.9.2009 - 32 Ss 103/09; aus: NStZ 2010, Heft 3, S.173)

Der Angeklagte wurde wegen Verstoß gegen das Ausländergesetz und das Aufenthaltsgesetz zu einer Freiheitsstrafe von 6 Monaten verurteilt. Eine Abschiebung in die Türkei war nicht möglich, da der Angeklagte nicht im Besitz eines türkischen Passes war. Die Türkei hatte 2003, nachdem sich der Angeklagte (aus welchen Gründen auch immer) geweigert hatte Kriegsdienst zu leisten, diesen einfach ausgebürgert. Die Auflage zur erneuten Einbürgerung und Erteilung eines Passes war die Zustimmung zum Wehrdienst. Ein Antrag auf Erteilung eines Reiseausweises lehnte das Verwaltungsgericht H. mit dem Hinweis darauf ab, dass ein Wiedereinbürgerungsantrag nicht aussichtslos und vor allem zumutbar (!) erscheine. Die Asylberechtigung wurde vom Bundesamt für Migration und Flüchtlinge widerrufen. Die Ausländerbehörde der Stadt H. forderte daraufhin den Angeklagten mehrfach vergeblich auf, sich einen türkischen Pass zu beschaffen.

Das Oberlandesgericht Celle wies eine Revision des Angeklagten zurück. Nach Ansicht der Richter trügen die vom Landgericht getroffenen Feststellungen die Verurteilung wegen Verstoßes gegen § 95 I Nr.1 Aufenthaltsgesetz bzw. § 92 I Nr.2 Ausländergesetz. In den Augen des Gerichts sei vor allem darauf abzustellen, ob es dem Angeklagten gem. § 48 II Aufenthaltsgesetz zumutbar sei, den türkischen Pass zu erhalten. In einem ähnlichem Fall hatte das OLG Celle 2005 noch angenommen, dass die Erlangung eines Passes dann nicht zumutbar sei, wenn die Erteilung durch den Heimatstaat von sachfremden Gesichtspunkten abhängig sei. Ein solcher würde bei verlangtem Wehrdienst vorliegen.

Das OLG macht hier geltend, dass gem. § 5 II Aufenthaltsverordnung die Erfüllung des Wehrpflicht grundsätzlich als zumutbare Bemühung zu betrachten ist, um einen Pass in seinem Heimatstaat zu erlangen. Dies sei auch durch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte anerkannt. Die Rechtfertigung folgt auch gleich: eine Wehrdienst-/Kriegsdienstverweigerung aus Gewissensgründen sei nicht universell anerkannt und auch nicht aus Art. 9 der Europäischen Menschenrechtskonvention ableitbar (vgl. dazu Oberverwaltungsgericht Hamburg, NVwZ-RR 1999, S.342). Der Kriegsdienst sei eine staatsbürgerliche Pflicht, die es erlaube, demjenigen die Erteilung eines Passes zu verweigern, der aus welchen Gründen auch immer eine Ableistung ablehnt. Der Zumutbarkeit jedenfalls könne eine politische Verfolgung des Kriegsdienstverweigeres entgegenstehen. Eine solche sei hier aber nicht zu erkennen.

Selbst die Asylberechtigung soll die Beantragung eines Passes im Heimatland nicht als unzumutbar erscheinen lassen, wenn der Asylberechtigte wegen begangener Straftaten noch vor seiner Ausbürgerung durch sein Heimatland aus Deutschland ausgewiesen wurde und diese Ausweiseverfügung dem Angeklagten, wie im vorliegenden Fall, bekannt war.

Ganz abgesehen davon, dass es ja Gründe gegeben haben muss, um dem Angeklagten einen Antrag auf Asyl zu gewähren, muss man hier vor allem auf die mittelbaren Konsequenzen dieser Rechtsprechung achten. Dabei steht nicht nur im Vordergrund, dass der deutsche Staat hier einen ehemaligen Staatsbürger eines anderen Landes zum Kriegsdienst zwingen kann. Und dies unabhängig davon, dass die meisten Gründe für eine Verweigerung in Deutschland zur anerkannten Verweigerung führen würden. Sondern vielmehr muss hier das Abnicken einer Ausbürgerung die größte Aufmerksamkeit entgegengebracht werden. Die Ausbürgerung ist eines der heftigsten Gewaltmittel neben dem Strafvollug, welches einem Staat gegen seine unwilligen Bürger zu Verfügung steht. Staatenloser in einer Welt zu sein, in der nur die Zugehörigkeit zu einem Staat einer Person gewisse Rechte eröffnen kann, ist ein unglaubliches Druckmittel auf diesen Menschen. Art. 16 I Grundgesetz verhindert zumindest bei deutschen Staatsbürgern einen Entzug der Staatsangehörigkeit, wenn dieser dadurch staatenlos wird. Im Falle eines Ausländers scheint es aber zumutbar, dass dieser, weil er bestimmte staatsbüregrliche Pflichten nicht erfüllen will, zum Staatenlosen gemacht wird. Dass der türkische Staat nicht gerade zimperlich mit Oppostionellen umgeht und sich im Dauerkonflikt in den vorwiegend kurdisch bevölkerten Gebieten befindet, scheint an den Richtern des OLG Celle vorbeigegangen zu sein.

Das Leugnen einer Tat - Positive Auswirkung auf eine Reststrafenaussetzung?

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on März 2, 2010

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Es hält sich das Vorurteil, dass es für den Täter besser wäre, wenn er die Tat nicht leugnet. Durch seine Einlassung würde er deuten, dass er die Tat bereue. Dass dies unter Umständen genau gegenteilig sein kann, zeigt das OLG Hamm auf:

1. Die Tatleugnung ist kein zwingendes prognostisch negatives Indiz, vielmehr kann sie vielfältige, auch prognostisch neutrale oder gar günstige Ursachen haben.

2. Tatleugnung kann ein prognostisch negativ relevanter Umstand sein, wenn die mangelnde Tataufarbeitung ihre Ursache in einem fortbestehenden Persönlichkeits- oder emotionalen Defizit hat und dadurch die Besorgnis begründet wird, dass ohne Überwindung dieser Störung nach der Haftentlassung neue Straftaten drohen. (OLG Hamm, Beschluß vom 22.9.2009 - 3 Ws 279/09; aus: NStZ-RR 2010, Heft 2, S.41)

3. Geschieht die Tatleugnung aus Scham, so spricht dies eher dafür, dass der Täter gerade die Verwerflichkeit seines Handeln erkannt hat und sein Handeln mit seinem Selbstbild gerade nicht für vereinbar hält, was wiederum darauf hindeutet, dass er gewillt ist, solches, von ihm als selbstbeschämend empfundenes Verhalten zukünftig zu unterlassen (Ls. d. Schriftltg.)

Tierhaltung - reine Willkür des Vermieters

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on Februar 21, 2010

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Da sich die Grundrechte - hier vor allem der Gleichheitssatz aus Artikel 3 GG - nicht unmittelbar im Zivilrecht niederschlagen, sondern nur mittelbar über Generalklauseln wirken, kann es zu solchen Entscheidungen kommen:

“Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimnmung des Vermieters zulässig ist, die nur für den Einzelfall erteilt wird, kann der Vermieter die Abschaffung eines ohne Einwilligung angeschafften Hundes auch dann ohne nähere Begründung verlangen, wenn von ihm anderen Mietern die Haltung von Hunden erlaubt wurde.” (Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 30.6.2009, 22 C 412/08, nicht rechtskräftig - derzeit LG Köln, 6S 269/09; aus: ZMR 2010, S.49 f.)

Der Vermieter behielt sich im vorliegenden Fall im Mietvertrag vor, dass insbesondere die Haltung von Hunden oder Katzen in seinem Mietshaus nur im Einzelfall und nur mit vorheriger Absprache zulässig sei. Ein Mieter hatte sich einen Hund angeschafft, ohne den Vermieter davon zu unterrichten oder seine vorherige Zustimmung einzuholen.

Zunächst kam es zu Verunreinigugen im Bereich der Gemeinschaftsanlagen durch den Hund, worauf der Sohn des Vermieters die Mieter lediglich zu artgerechten Haltung aufforderte. Dies hätte nach Behauptung des Vermieters aber nicht zur Abhilfe gereicht. Der Vermieter klagte auf Abschaffung des Hundes, die Mieter brachten vor, dass anderen Mietern ohne Probleme die Tierhaltung genehmigt worden sei und dass das Verlangen des Vermieters nur auf anderen Spannungen zwischen den Parteien beruhe.

Das AG gab dem Kläger, also dem Vermieter, in erster Instanz erst einmal Recht. Nach Ansicht des Gerichts sei gegen die Klausel, die einen Erlaubnisvorbehalt für Tierhaltung beinhalte, nichts einzuwenden, den sie lasse erst einmal die Haltung von Kleintieren ohne Gestattung zu. Dem Zusatz, dass größere Tiere, insbesondere Hunde und Katzen der Genehmigung durch den Vermieter bedürfen, stünden ebenfalls keine Bedenken entgegen.

Das Gericht war zudem der Auffassung, dass generell auch ohne Verstoß oder Verschmutzung kein Anspruch auf ein Haustier bestehe, auch wenn ein anderer Mieter schon die Zustimmung für einen Hund oder eine Katze bekommen hätte. Dies würde sonst in einer Selbstbindung des Vermieters enden, sobald er einem Mieter ein größeres Haustier genehmigen würde. Das Gericht stellt in seiner Entscheidung also nicht darauf ab, dass der Mieter ohne vorherige Zustimmung einen Hund angeschafft hatte. Und auch die Verschmutzung sollte nicht als Argument dafür herhalten können, dem Mieter den Hund zu versagen. Sondern es läge ganz in der Ermessensfreiheit des Vermieters, wem er einen Hund gestatten würde und welchem Mieter nicht.

Selbst wenn der Mieter hier vorbringe, dass die Versagung aus ganz anderen Gründen stattfände, würde dies nichts an der Lage ändern, denn die Entscheidung des Vermieters sei nicht richterlich überprüfbar. Für den Vermieter könnten verschiedene Gesichtspunkte wie das Verhalten des Mieters oder Anzahl der Tiere im Haus Ausschlag gebend sein, ob er die Zustimmung erteilt. Lediglich schikanöses Verhalten des Vermieters wäre zu beanstanden, was wohl nur schwerlich nachweisbar sein wird. Letztendlich wird man der reinen Willkür des Vermieters unterworfen, selbst wenn Lise Müller von nebenan mit ihren fünf Pudeln Gassi geht und man selbst auf einen vierbeinigen Freund verzichten muss - sei es, weil dem Vermieter die Frisur des Mieters nicht passt oder man ihm einen anderen Anlass gegeben hat.

Gemeinschädliche Sachbeschädigung durch Grafitti?

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on Oktober 29, 2009

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Korrigiert werden mussten die Berliner Richter des Amtsgerichts, welche zwei Angeklagte wegen mittäterschaftlicher Begehung einer gemeinschädlichen Sachbeschädigung gem. §§ 304 II, 25 II StGB verurteilten, weil diese nach einem gemeinsamen Tatplan den zwischen den Stationen Rosa-Luxemburg-Platz und Senefelderplatz abgestellten U-Bahnwaggon Nr. 680 auf einer Fläche von 14 qm mit nicht löslicher Farbe aus mitgeführten Spraydosen besprüht hatten.

Zu Recht hatte die Sprungrevision vor dem Kammergericht Erfolg:

“Ebenso wie bei der Beschädigung einer Sache nach § 304 I StGB ist auch bei der Tatbestandsverwirklichung der Veränderung des Erscheinungsbildes nach § 304 II StGB eine Beeinträchtigung der öffentlichen Funktion des Tatobjekts erforderlich.” (Kammergericht, Beschluß vom 15.12.2008 - (4) 1 Ss 442/08 (243/08); aus: NStZ-RR 2009, Heft 10, S.310)

Nach Ansicht des Kammergerichts wäre eine von § 304 I StGB abweichende Auslegung des Tatbestandsmerkmals der Veränderung des Erscheinungsbildes systemwidrig. Denn gerade das gesteigerte Unrechtsgehalt in § 304 StGB rechtfertigt ja das höhere Strafmaß gegenüber der gewöhnlichen Sachbeschädigung gem. § 303 StGB. Alleine auf den Wortlaut des § 304 II StGB abzustellen, würde zu widersprüchlichen Ergebnissen führen, da dann für die eingriffsintensivere Beschädigung gem. § 304 I StGB das einschränkende Merkmal der Beeinträchtigung der öffentlichen Nutzungsfunktion verlangt würde, für eine vergleichsweise geringfügigere Einwirkung bei einer Veränderung des Erscheinungsbildes gemäß § 304 II StGB jedoch nicht. Dass hier eine Besprühung geeignet war, die öffentliche Nutzungsfunktion zu beeinträchtigen, haben die Richter des Kammergerichts zu Recht verneint und auch der normale Bürger kann dies in allen Städten der Welt beobachten, in denen mit Grafitti verschönte Züge verkehren. Denn das Ein- und Aussteigen sowie dem Transport von A nach B kann wohl kaum von der Farbe des Zuges bzw. des Waggons beeintrrächtigt werden. Anders wäre es gewesen, wenn vor allem Fenster und Türen und hier insbesondere die Fahrerkabine derart besprüht worden wäre, dass ein Transport mit dem Waggon nicht mehr möglich gewesen wäre.

Vorsicht muss hier aber geboten werden anzunehmen, dass dieses Urteil bedeutet, dass ein Besprühen eines Waggons allgemein den Tatbestand des § 304 II StGB nicht erfüllen kann. Denn im Grunde gaben die Richter des Kammergerichts den Richtern am Amtsgericht für die Zukunft den Rat mit, genau festzustellen, ob und wie lange der Waggon nicht in Gebrauch zu nehmen war. Denn das Urteil des Amtsgerichts hatte hierüber keine Auskunft gegeben, insbesondere nicht darüber, ob der Waggon durch die BVG aus dem Betrieb genommen werden musste, um ihn zu reinigen. In Zukunft werden die Gerichte dies wohl nicht mehr versäumen.

Verpflichtung zum Rückbau

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on Oktober 26, 2009

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Trotz Wohnungsübergabeprotokoll, in dem eine vom Mieter eingebrachte Sache nicht ausdrücklich beanstandet wurde, kann der Vermieter auch später noch einen Rückbau verlangen:

“Entfernt der Mieter eine von ihm in die Mietsache eingebrachte Rigipswand nebst Tür nicht, so ist er dem Vermieter auch dann wegen des Rückbaus der Wand nebst Tür verpflichtet, wenn der Vermieter den Rückbau nicht im Wohnungsübergabeprotokoll, sondern erst später verlangt und im Protokoll lediglich der Einbau einer Einrichtung durch den Mieter vermerkt ist. Durch das Protokoll wird nur der Ist-Zustand bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustandes folgenden sich ergebenden Verpflichtungen der Mietparteien müssen nicht in das Protokoll übernommen werden.” (Landgericht Potsdam, Urteil vom 26.2.2009 - 11 S 127/08; aus: ZMR 2009, S.761)

Die ehemalige Mieterin verlangte von dem Vermieter die Rückzahlung ihrer Kaution nach Beendingung des Mietverhältnisses. Dagegen wendete der Vermieter ein, er habe Kosten für den Rückbau der Rigipswand gehabt und wolle diese Kosten von der Kaution abziehen bzw. gegen die Rückzahlung aufrechnen.

Das Landgericht Postdam bestätigte nun das Urteil des Amtsgerichts im Berufungsverfahren. Nach Ansicht des Landgerichts hatte des Amtsgericht zutreffend angenommen, dass der Vermieter als Beklagter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen des von ihm veranlassten Rückbaus gem. §§ 280, 281, 546 BGB habe. Zwar könne der Mieter grundsätzlich nur für Schäden haftbar gemacht werden, die auch im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden (siehe auch Landgericht Hamburg, ZMR 19999, S.405). Das Protokoll bei der Wohnungsübergabe diene nur der Aufnahme des Ist-Zustandes. Es solle nur späteren Streit über das Vorhandensein von Schäden am Mietobjekt vermeiden (BGH, NJW 1983, S.446). Aber: Nur, weil der Vermieter nicht sogleich den Rückbau einfordere und dieses im Protokoll vermerkt habe, könne kein Vertrauenstatbestand dahingehend entstehen, dass ein Rückbau nicht verlangt würde. Darum könne der Vermieter seine Schadensersatzforderung gegen die Kautionsrückforderung des ehemaligen Mieters aufrechnen.

Wenn der Vermieter nach den Vermögensverhältnissen des Mieters fragt…

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on Oktober 18, 2009

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…muß der Mieter ihm diese offenlegen. So jedenfalls das Amtsgericht Leer in seinem Urteil vom 14.10.2008:

“Ein Mietinteressent muß bei den Verhandlungen über den Mietvertrag seine Einkommensverhältnisse wahrheitsgemäß angeben. Dazu gehört auch die wahrheitsgemäße Beantwortung der Frage nach der Abgabe einer bereits abgegebenen eidesstattlichen Versicherung. Die Angabe eines ALG-II-Empfängers, er verdiene sein Geld im Bereich Vertrieb und Logistik einer Zeitung, obwohl er dort lediglich als Zeitungsausträger arbeitet und das Überreichen einer Visitenkarte mit den Angaben seiner selbständigen Tätigkeit im Bereich “Soft- und Hardware, Netzwerke” erweckt einen falschen Eindruck über seine Vermögensverhältnisse. Ein aufgrund dieser Angaben geschlossener Mietvertrag kann durch den Vermieter wegen Arglist angefochten werden.” (AG Leer, Urteil vom 14.10.2008 - 70 C 1237/08; aus: ZMR 2009, S. 768)

Der Kläger wollte von der Beklagten eine Wohnung anmieten und hatte dafür mit dieser einen Mietvertrag geschlossen. Während der Vertragsverhandlung hatte der Mieter erklärt, er könne sich die Wohnung ohne Probleme leisten. Er würde im Bereich Logistik und Vertreib einer Zeitung arbeiten. Zusätzlich gab er der Vermieterin eine Visitenkarte, auf der er sich als Spezialist für Soft- und Hardware und Netzwerktechnik ausgab. Seine alte Wohnung hatte er gekündigt, dem vorigen Vermieter die Wohnungsschlüssel zurückgegeben und die Möbel mit Zustimmung der neuen Vermieterin (und jetzt Beklagten) in die neue Wohnung verbracht.

Die Beklagte hatte daraufhin wohl von der wirklichen finanziellen Lage des Klägers erfahren und daraufhin erklärt, der Mietvertrag sei ungültig. Daraufhin klagte der Mieter vor Gericht auf Zurverfügungstellung der Wohnung.

Das Gericht entschied, dass die Anfechtung des Mietvertrags durch die Vermieterin rechtens sei. Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagte, dass diese ihm die Wohnung zu Verfügung stellen müsse. Der Mieter habe sich gleich mehrfach wahrheitswidrig verhalten. Nicht nur verschwieg er der Beklagten, dass er “nur” ALG-II-Empfänger sei. Er beschönigte auch noch seine Tätigkeit in dem Zeitungsverlag, für den er nur die Zeitungen austrage. Vor allem aber wurde dem Kläger zur Last gelegt, dass er mit der Visitenkarte den Eindruck bei der Beklagten erweckte, er übe eine umfangreiche Tätigkeit im EDV-Bereich aus und habe somit eine solide Einkommensgrundlage, während er in Wirklichkeit Sozialleistungsempfänger ist. Damit habe er die Beklagte gezielt arglistig getäuscht, was diese wiederum zur Anfechtung des Mietvertrags gem. § 123 BGB berechtige. Ein Mieter sei dazu verpflichtet, seine finanziellen Verhältnisse wahrheitsgemäß darzulegen, wenn der Vermieter dieses während der Vertragsverhandlungen wünscht.

Die Konsequenz eines solchen Denkens ist, dass ALG-II-Empfänger wohl im seltensten Fall die von ihnen begehrten Wohnungen erhalten werden. Zurecht konnte der ALG-II-Empfänger darauf verweisen, dass der Mietzins ja durch die Zahlungen des Jobcenters gesichert seien. Dies genügte dem Gericht indes nicht, da er hier ja wahrheitswidrig gehandelt habe. Der Vermieter müsse sich sicher sein können, dass die verlangte Miete auch gezahlt werde. Dass sich hier der Mieter in einer extrem schwachen Position befand, interessiert das Gericht nicht. Das Vorurteil des Vermieters, ein ALG-II-Empfänger könne seine Miete nicht begleichen, wird auch noch vom Gericht bestätigt. Die sehr schwache Stellung des Mieters bei den Vertragsverhandlungen bleiben unberücksichtigt. Nicht nur, dass es vielen Menschen unangenehm ist, zuzugeben, dass sie nur ALG-II empfangen, weil der Arbeitsmarkt sie im Moment nicht benötigt. Der Mieter log hier ja nicht einmal über seine Stellung hinweg, er behauptete ja nicht wahrheitswidrig ein Einkommen, welches nicht besteht. Dennoch sieht das Gericht eine arglistige Täuschung gem. § 123 BGB als gegeben.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bei Flächenabweichung

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on September 29, 2009

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Eine zu hohe Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnungsfläche berechtigt den Mieter zu einer fristlosen Kündigung:

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB erfordert nicht, daß der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs.2 Satz 1 Nr.1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 - VIII ZR 142/08; aus: ZMR 2009, S. 681)

Die Mieter lebten knapp 2 1/2 Jahre in einer Wohnung, deren Größe im Vertrag mit “ca. 100 qm” angegeben war. Zum 24.1.2005 erklärten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.4.2005, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der wirklichen abweiche. Die Mieter zogen zum Ende des Januars aus und stellten die Mitezahlungen ein. Daraufhin verlangten sie die Freigabe des vom Vermieter verpfändeten Kautionsguthabens sowie der Rückzahlung der in den 2 1/2 Jahren überzahlten Miete nebst Zinsen. Der Vermieter dagegen verlangte die Zahlung der Miete von Februar bis April 2005, nahm also nur eine ordentliche Kündigung an.

Das Amtsgericht als erste Instanz holte einen Sachverständigengutachten ein, welches besagte, dass die Wohnungsfläche nur 77,37 qm betragen würde, also 22,63% von der vereinbarten Wohnungsfläche abweiche und verurteilte den Vermieter zur Zahlung der von den ehemaligen Mietern verlangten Kautions- und Mietrückzahlungen nebst Zinsen. Zwar hob das Berufungsgericht als zweite Instanz das Urteil des Amtsgerichts auf, da angeblich die Voraussetzungen des § 543 BGB nicht vorlägen. Trotz einer solchen großen Flächendifferenz müsste der Mieter darlegen, warum die ihm bisher nicht aufgefallene Flächendifferenz ein wichtiger Grund für eine Kündigung seien solle. Solche Gründe seien laut Berufungsgericht nicht ersichtlich.

Der BGH hob das Urteil des Berufsungsgerichts aber zu recht auf. Die Flächendifferenz sei ein Mangel an der Mietwohnung i.S. von § 536 Abs.1 Satz 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 24.3.2004, NJW 2004, S. 1947), der zu Folge hat, daß den Mietern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die grundsätzlichen Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 BGB gegeben sind. Es bedarf daher auch keiner Begründung durch den Mieter, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar sei. Es genüge eben gerade, daß einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.1 bis 3 aufgeführten Tatbestände vorliegt. Die Nummern 1 bis 3 des § 543 Abs. 2 Satz 1 stellen ja gerade Fälle der Unzumutbarkeit dar. Folglich hatten die Mieter die außerordentliche fristlose Kündigung zu recht ausgesprochen.

Unverhältnismäßige Hausdurchsuchung

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on September 15, 2009

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Ein Urteil, welches keiner Kommentierung bedarf:

Wird acht Monate nachdem ein Beschuldigter im Verdacht stand, sich Betäubungsmittel für den Eigenkonsum verschafft zu haben, eine Wohnungsdurchsuchung mit dem Ziel der Beschlagnahme von Betäubungsmittel angeordnet, so wird damit gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip verstoßen. Nach derart langer Zeit noch Beweise zu finden, die die Vorwürfe stützen, erscheint ausgeschlosssen. (LG Oldenburg, Beschluß vom 26.5.2008 - 2 Qs 103/08; aus: NStZ-RR 2009, Heft 9, S. 283)

Mieterhöhung bei falscher Angabe der Wohnungsfläche

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on September 14, 2009