Will der Vermieter die Miete erhöhen, so sollte man genau darauf achten, ob die tatsächliche Wohnfläche der vereinbarten Vertragsfläche entspricht. Ab 10% Abweichung der tatsächlichen Wohnungsfläche von der vereinbarten kann der Mieter nicht nur die Miete mindern (vgl. NJW 2004, S. 3115), sondern auch verlangen, dass die tatsächliche Fläche zur Berechnung der Mieterhöhung herangezogen wird:
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10% davon abweicht (BGH, Urteil vom 8.7.2009 – VIII ZR 205/08, LG Hamburg; aus: NJW 37/2009, s.2739 f.)).
Es war abzusehen, dass die Rechtsprechung auch bei Mieterhöungen eine Toleranz von bis zu 10% bei Differenzen der tatsächlichen und vereinbarten Wohnungsfläche annehmen wird. Die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien über die Wohnungsfläche ist daher im Falle einer niedrigeren Differenz maßgeblich, nicht die tatsächliche.
Zutreffender ist meiner Meinung nach die Auffassung des OLG Hamburg (NJW-RR 2000, S.1321), welches in einem solchen Falle lediglich eine Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters anhand der rein tatsächlichen Mietfläche annimmt. Es dürfte schwer fallen dem Vermieter nachzuweisen, dass er vorsätzlich über die Wohnungsfläche hinweggetäuscht hat. Diese vermieterfreundlichen Urteile bieten diesen dann auch die Möglichkeit nicht nur einen höheren Mietzins zu nehmen, sondern auch die Miete der abweichenden Wohnungsgröße entsprechend zu erhöhen. Viele Vermieter werden diese Urteile bald kennen. Demnach ist davon auszugehen, dass nicht wenige die Wohnungsfläche bei Neuvermietungen abändern und somit höhere Mieteinnahmen erhalten werden. Die Position des Mieters wird mit diesen Urteilen sehr geschwächt. Zwar argumentieren die Gerichte hier, dass ja im umgekehrten Fall auch der Mieter dadurch profitieren “könnte”, aber seien wir doch ehrlich: dies wird nicht allzu oft vorkommen.
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